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为何存量房贷利率下调这么难？

时间：2023-08-05 10:11:48 来源：谭浩俊

(相关资料图)

在国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局8月4日联合合召开的新闻发布会，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，近年来，企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

企业贷款利率下降，是不容置疑的事实，且不仅贷款利率下降，存款利率也同步下降。一定程度上，存款利率比贷款利率下降幅度更大。只有一项利率，一直“坚守”在高位，且面对舆论和公众的强烈呼吁，仍然纹丝不动，那就是个人住房贷款利率。虽然从近一段时间以来管理层的表态来看，似乎有一些调整的迹象，但是，在没有做出正式调整前，“房奴”们仍然心中无底，仍然需要按照高利率支付房贷利息，以至于他们仍然在通过各种手段置换贷款，以降低利息负担。

有点难以理解的是，自进入到降息通道以来，无论是存款利率还是贷款利率，都已经有过多次下调。与购房者密切关联的房贷利率，也下调过多次，导致贷款利率与此前“优惠”的房贷利率出现了倒挂。而应当同步下调的房贷利率，却在银行的“坚守”中，死死守卫在原来的高利率上。

于是，很多人在问，为什么新的贷款政策，包括房贷政策，利率都能一调再调，而存量房贷利率却纹丝不动呢？难道存量住房贷款不是贷款吗？存量住房贷款利率调整有这么难吗？技术上不能操作吗？

显然，与存量住房贷款利率能不能操作、如何操作没有任何关系，而是与银行利益密切相关。因为，存量房贷都是银行的既得利益，是银行已经记在账上、挂在银行管理人员业绩本上、与银行工作人员绩效挂上钩的贷款，由此产生的息差，也已经记录到银行的成绩簿上，甚至已经把绩效兑付给了员工。如果降低贷款利率，就等于减少银行利润，此前已经兑现的绩效等怎么办？收回，不大现实。不收回，就会形成缺口。于是，就想着用拖的方式避免出现政策调整现象。

更重要的是，个人住房贷款是相对安全的一种贷款，只要没有突发事件发生，正常情况下，个人住房贷款都是安全的。即便遇到断供等方面的问题，银行也完全有能力迫使“房奴”就范。否则，就会通过司法机关追究拖欠者责任，并将贷款者列入“黑名单”。自然，也就极少有人愿意去“失信”了。这样的优质贷款，自然会让银行紧抓不放，更别说“房奴”们还站在高利率平台上。

相较于这些存量房贷，新增贷款则就很难说了。首先，还有没有居民愿意购房贷款，有多少居民愿意当“房奴”，已经越来越难以判断了。如果再不把贷款利率降下来，对银行来说，贷款发放就会有问题。别看个人房贷单笔数量不大，汇总起来，就是一笔巨大的贷款，而且是年年有利息进账的长期贷款，最少都有10年，长的达到30年，真正的一劳永逸。对银行来说，自然是求之不得，迫切需要增加这方面的基数了。其二，存量房贷已经既成事实，不需要烦心，就算最终调整利率，对银行来说，也是稳赚不赔，只是赚的利息少一点而已；第三，受居民住房观念转变的影响，愿意贷款买房的居民比例下降，增量房贷的上升空间变小，因此，需要通过政策调整、利率下调来吸引居民购房。如果购房者增加了，房贷增多了，对银行来说，优质贷款规模也扩大了。

正是因为存量房贷是银行已经放在口袋里的利益，增量房贷则有许多不确定性，钱仍在居民口袋里，会不会贷款的主动权掌握在居民手中。自然，银行对增量贷款的关心度就要远高于存量贷款了，如果能够拖到舆论和公众不再关注存量房贷利率，那才是银行最喜欢看到的现象。于是，存量房贷利率下调难，也就十分正常了。

不过，也不要有什么不好理解的。何止是存量房贷利率，通信资费不也是争论了多少年，最终还是在中央直接发话的情况下才下调的，且下调过程也是慢吞吞，下调幅度更是剥笋一样，一层一层剥了多少年。因为，对既得利益，垄断行业都是紧抓不放的，要从他们手中争取到一些利益，难度实在太大。因此，希望存量房贷利率下调不要让“房奴”们等太久。

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